Umowy sprzedaży/zakupu nieruchomości, zgodnie z obowiązującymi przepisami, muszą być zawarte w formie aktu notarialnego. Osoby, które chcą zyskać pewność, że dokonywana czynność prawna związana z obrotem nieruchomością będzie wolna od oszustw, mogą skorzystać z rachunku powierniczego. Do jego stosowania zobowiązała deweloperów ustawa deweloperska. Jak przebiega transakcja i jaki jest koszt założenia rachunku?
Rachunek powierniczy – co warto wiedzieć?
Rachunek powierniczy to pewnego rodzaju lokata, na którą inwestor wpłaca środki przeznaczone na zakup nieruchomości. Dopiero po spełnieniu określonych warunków, wykonawca może podjąć znajdującą się na niej kwotę. Osoby zainteresowane kupnem mogą się zdecydować na otwarty bądź zamknięty rachunek powierniczy. Z punktu widzenia dewelopera pierwsza opcja jest korzystniejsza. Umożliwia ona bowiem regularne wypłacanie części gotówki, a w konsekwencji finansowanie budowy z wpłat osób kupujących. Nieco inaczej sytuacja wygląda w przypadku rachunków zamkniętych – wówczas z konta nie mogą zostać pobrane żadne środki, aż do momentu ukończenia inwestycji.
Cechy te sprawiają, że dla inwestora dużo lepszą formą rachunku powierniczego jest zamknięta, gdyż daje mu pewność, że w przypadku niewywiązania się dewelopera ze swoich zobowiązań, nie straci on żadnych pieniędzy. Niestety, tracą na tym wykonawcy, którzy muszą finansować inwestycję z własnych środków.
Jaki jest koszt rachunku powierniczego?
Inwestor powinien wiedzieć, że wszystkie koszty, opłaty i prowizje konieczne do poniesienia w wyniku prowadzenia rachunku, ponosi firma budowlana. Ich wysokość jest zależna od rodzaju otwieranego rachunku i oczywiście wielkości inwestycji. To, co kluczowe to fakt, że zawsze są one indywidualnie ustalane i określone w umowie z bankiem.
Porównując jednak rachunek otwarty z zamkniętym, można wskazać, że ten pierwszy generuje dla dewelopera nawet dwukrotnie wyższe opłaty, niż w wersji zamkniętej. Wynika to z faktu, że w przypadku rachunku otwartego, wykonawca musi ponieść dodatkowe opłaty związane np. z kontrolą inwestycji przeprowadzaną przed wypłatą kolejnej raty środków. Bank może nie tylko skontrolować budowę, ale też sprawdzić wpisy w dzienniku budowy, dokumentację techniczną czy też rachunki bankowe. Zawsze, bez względu na zakres kontroli, koszty ponosi deweloper.
Warto wiedzieć, że rachunki powiernicze istnieją w Polsce od 2012 roku. Początkowo rzeczywiście koszt ich funkcjonowania był znacznym obciążeniem deweloperów i zwiększał cenę mieszkań. Aktualnie nie ma on aż tak istotnego wpływu.