Zdarzają się sytuacje, że osoby kupujące mieszkania od deweloperów, znajdują w nich wady i usterki natury fizycznej lub prawnej. Dość często problemy te pojawiają się lub są zauważane dopiero po podpisaniu protokołu zdawczo-odbiorczego. Właściciel nowo zakupionej nieruchomości obawia się, że w takiej sytuacji zostanie sam z problemem. Warto pamiętać jednak, że w takiej sytuacji, z mocy prawa chroni rękojmia, a często też dobrowolna gwarancja dewelopera. Czym są i jakie prawa dają właścicielowi mieszkania?
Rękojmia – co warto o niej wiedzieć?
Rękojmia to instrument, który chroni prawa osób kupujących mieszkania. Z uwagi na fakt, iż wynika ona z obowiązującego prawa, nie może być ani wyłączana, ani ograniczana. Właściciel musi wiedzieć również, że wiele wad i usterek lokalu można wykryć jeszcze przed sporządzeniem protokołu zdawczo-odbiorczego. W takiej sytuacji są one oficjalnie zgłaszane, a deweloper ma 30 dni na ich usunięcie.
Niestety – wiele nieprawidłowości może ujawnić się dopiero po jakimś czasie. Właśnie w takich przypadkach kupujący może skorzystać z rękojmi. Należy wiedzieć, że obejmuje ona nie tylko wady fizyczne, ale też prawne. Te drugie dotyczą sytuacji, w których okazuje się, że zakupiona rzecz jest własnością osoby trzeciej bądź też obciążona prawami osób trzecich. Z kolei do wad fizycznych można zaliczyć te:
- zmniejszające wartość lub użyteczność mieszkania np. nieszczelna stolarka okienna,
- niezgodności właściwości lokalu ze złożonymi zapewnieniami np. inny stopień nasłonecznienia pomieszczeń,
- związane z wydaniem lokalu w niezupełnym stanie np. brak przynależnej komórki czy nieprawidłowo wskazana powierzchnia mieszkania.
Należy pamiętać, że rękojmia obejmuje 5 lat od dnia odbioru mieszkania i dotyczy pomieszczeń oddanych do użytku własnego. W przypadku części wspólnych, takich jak np. klatka schodowa czy korytarze, jest ona liczona od momentu podpisania umowy o przeniesieniu praw własności na nabywców.
W przypadku wykrycia wad, nabywca ma prawo żądać:
- usunięcia wady lub jej naprawienia przez dewelopera na jego koszt,
- obniżenia ceny lokalu,
- odstąpienia od umowy i zwrotu poniesionych środków finansowych.
A czym jest gwarancja deweloperska?
Poza rękojmią, mieszkanie zakupione od dewelopera często jest też objęte dobrowolną gwarancją deweloperską. Coraz więcej firm decyduje się na jej udzielenie, gdyż często jest zachętą do kupna mieszkania. Warto wiedzieć, że jest to forma zapewnienia kupującemu odpowiedzialności za wystąpienie konkretnych usterek i wad, w określonym w umowie czasie. Zgodnie z jej treścią, deweloper dobrowolnie zobowiązuje się do ich usunięcia lub naprawienia na własny koszt.
Podpisując umowę deweloperską, należy pamiętać, że powinien się w niej znaleźć zapis o udzieleniu gwarancji i czasu, przez jaki będzie obowiązywała. W sytuacji, gdy czas nie został określony, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, przyjmuje się, że będzie obowiązywać rok od wydania lokalu.
Właściciel mieszkania powinien pamiętać, że rękojmia i gwarancja to dwa odrębne instrumenty, zabezpieczające jego interesy. To on może zdecydować, z której opcji chce skorzystać, aczkolwiek musi jasno sprecyzować, na której podstawie domaga się usunięcia wad i czego konkretnie oczekuje.