Sposób liczenia powierzchni użytkowej mieszkania
Jednym z najważniejszych czynników branych pod uwagę przy zakupie mieszkania jest jego powierzchnia użytkowa. Ma ona również wpływ na cenę nieruchomości. Na etapie projektowania można określić orientacyjny metraż, jednak dokładnie jest on określany dopiero po zakończeniu budowy. Jakie są zasady liczenia powierzchni użytkowej mieszkania?
Powierzchnia użytkowa mieszkania – obliczenia
Wielkość powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego bądź domu jednorodzinnego musi być wstępnie określona na etapie podpisywania przedwstępnej umowy sprzedaży, lub umowy z deweloperem. Jak już wspomniano, to jeden z ważniejszych parametrów, który decyduje o jego cenie. W przypadku obiektów, które jeszcze nie zostały wybudowane, mówimy o projektowanej tj. przyszłej powierzchni użytkowej, którą określa się na podstawie projektu budowlanego.
Rzetelne określenie powierzchni jest możliwe po zakończeniu budowy. Co więcej, pomiary muszą być przeprowadzone przez osobę mającą odpowiednie uprawnienia budowlane. Najczęściej działa ona na zlecenie dewelopera. Ustalone wartości są wpisywane do księgi wieczystej nieruchomości, ale stanowią również wartość definiującą powierzchnię lokalu.
Podstawy prawne
Sposób pomiaru powierzchni użytkowej jest dokładnie określony w obowiązujących przepisach prawnych. Nawiązują one częściowo do norm budowlanych, które należy stosować od momentu projektowania, aż po wykonanie pomiaru z natury. Na każdym etapie osoby odpowiedzialne za dokonanie pomiarów powinny stosować normę pomiarową PN-ISO 9836:1997.
Zasady wykonywania pomiarów
Na podstawie przytoczonych podstaw prawnych jest ustalana powierzchnia użytkowa nieruchomości. Wraz z nimi, osoba dokonująca obliczeń, powinna stosować poniższe zasady.
Zgodnie z § 11 ust. 2 pkt 2 lit. b) powołanego wyżej rozporządzenia, przy dokonywaniu pomiarów powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej, lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%. W przypadku wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%. Wnętrza o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie przy ustalaniu powierzchni użytkowej. Zgodnie z tymi zasadami, powierzchnia pomieszczeń pod tzw. skosami jest albo całkowicie pomijana, albo połowicznie traktowana jako powierzchnia użytkowa.
Kolejne wymagania przedstawia norma PN-ISO 9836:1997. Zgodnie z nią:
- pole powierzchni powinno być podawane z dokładnością do dwóch miejsc po przecinku,
- powierzchnia kondygnacji netto powinna być obliczana dla wymiarów budynku w stanie wykończonym, na poziomie podłogi nie licząc listew przypodłogowych, progów itp. (pkt 5.1.5.2. normy),
- do powierzchni kondygnacji netto powinny być wliczane także elementy nadające się do demontażu, takie jak: ścianki działowe, rury, kanały (pkt 5.1.5.3. normy),
- do powierzchni kondygnacji netto nie są wliczane powierzchnie otworów na drzwi i okna oraz nisze w elementach zamykających,
- nie są także wliczane powierzchnie balkonów, tarasów, ogródków, itp.
Co w przypadku stwierdzenia różnic?
Wystąpienie różnic pomiędzy projektowaną powierzchnią użytkową, a rzeczywistą niemal zawsze się pojawia. Wynika to z niewielkich rozbieżności pomiędzy zakładanymi, a rzeczywistymi parametrami budowy – wpływ na ostateczne wyniki może mieć również inaczej położona warstwa tynków. Najczęściej jednak różnice te nie przekraczają 2% projektowanej powierzchni użytkowanej.
W sytuacji, gdy powierzchnia rzeczywista jest znacznie mniejsza od projektowanej, występuje wada nieruchomości. W takim przypadku deweloper powinien zwrócić nabywcy proporcjonalną część ceny.